Оценка имущества и имущественных комплексов
Основные сведения об оценке имущества
Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом или собственностью является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица. Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности. На сегодняшний день компания Атлант Оценка оказала услуги по оценке стоимости имущества и имущественных комплексов для более 200 клиентов. Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА. ДЛЯ КОГО НЕОБХОДИМА УСЛУГА
- Потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения
- Кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита
- Арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды
- Собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»)
- Государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ. ЦЕЛИ
- Корректное отражение стоимости имущества предприятия в отчетности
- При проведении аукционов, торгов и конкурсов
- При передаче имущества в доверительное управление или лизинг
- При реструктуризации предприятия, его ликвидации или поглощении, слиянии
- При выкупе, конфискации и изъятии имущества
- При разрешении имущественных споров
- При внесении имущества в уставной капитал предприятия
- При разработке инвестиционного плана
- При возмещении ущерба хранения
- При коммерческой концессии
В следствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки и включает в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.
Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущества или имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.
ЗАКАЖИТЕ УСЛУГУ В НАШЕЙ КОМПАНИИ
Специалисты компании Атлант Оценка обладают уникальным опытом в проведении работ по оценке имущества и имущества предприятий (организаций), как российских компаний, так и зарубежных партнеров SSF Group
Аккредитации компании в государственных и коммерческих структурах определяет гарантию качества оказываемых услуг в области оценки имущества и имущества предприятий (организаций), а также указывает на профессиональный уровень в подходе к проведению оценки
Отчет об оценке, составленный в компании Атлант Оценка имеет силу официального документа доказательного значения и может быть предоставлен в суд при рассмотрении дела по существу
|
|
|
|
Цели проведения оценки
КРОМЕ ТОГО, ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ МОЖЕТ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ С ЦЕЛЬЮ:
- корректного отражения в отчетности
- при проведении конкурсов, аукционов, торгов
- при передаче объектов в доверительное управление и лизинг
- при выкупе, конфискации, изъятии
- при ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров
- при передаче прав собственности
- при переуступке долговых обязательств
- при внесении имущества в уставный капитал
- при инвестиционном проектировании
- при коммерческой концессии
- при возмещении ущерба хранении
- при составлении брачного контракта и прочее
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИИ. ЦЕЛИ
- Повышение эффективности текущих методов управления организацией
- Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса
- Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части
- Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании
- Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации
- Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости
- Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании
- Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений
Виды оценки имущества
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ. ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ ОЦЕНКА?
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Определение стоимости строений, зданий, и других сооружений, которые принадлежат организации — и всего того, что так или иначе связано с землей (объектов, перемещение которых без достаточно сильного ущерба невозможно)
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. Для определения рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости прав аренды оценка земли является наиболее актуальным способом разрешения проблемы. Рыночная оценка земли может зависеть от таких факторов, как уровень цен, конкуренции на земельном рынке, местоположении, рыночного потенциала площади, а также от ожидаемого дохода от использования. Помимо этого, также существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением оцениваемой земли (например, благодатная почва и т. д.)
ОЦЕНКА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ. Здесь подразумевается оценка автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого транспортного оборудования. Также различают автомобильные транспортные средства, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Оценка транспортных средств может осуществляться, как индивидуально, так и в составе имущественного комплекса предприятия. Наиболее распространенным видом оценки является оценка автомобиля — она осуществляется путем расчета и коррекции цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год выпуска, первоначальная стоимость, пробег, техническое состояние
ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ. Осуществляется оценка стоимости всего спектра объектов движимого имущества — технических комплексов, приборов и промышленных устройств, станков и технологических установок, поточных линий и оргтехники, мебели, бытовых предметов и других объектов, которые можно отнести к движимому имуществу. Оценка оборудования является зачастую единственным вариантом определения реальной стоимости активов предприятия
ОЦЕНКА ДЛЯ ТАМОЖНИ.Таможенная стоимость товара применяется для определения размера пошлин, уплачиваемых при ввозе товара на территорию РФ, для целей внешнеэкономической статистики и целей валютного контроля. Оценка таможенной стоимости товара производится в соответствии с Законом РФ «О таможенном тарифе».
Особенности оценки
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ. ОСОБЕННОСТИ
Принимая решение о переоценке или первоначальной оценке имущества предприятия, собственник должен учитывать, что амортизационные отчисления будут формировать инвестиционные возможности компании. Однако в условиях постоянного дефицита денежных или других платежных средств, некоторые собственники используют амортизацию для пополнения оборотного капитала, что отчасти решает проблему поддержания ликвидности в необходимом порядке.
Если же компания обладает сформировавшимся рынком сбыта, а прибыль от производственной деятельности поступает на счет регулярно, и не стоит так остро проблема платежеспособности, то предприятие, скорее всего, заинтересовано в том, чтобы обновить свою технологическую или производственную базу с целью увеличения конкурентоспособности и снижения издержек, и, как следствие, размер амортизационных отчислений. И поэтому, если собственник предполагает оценкой имущества предприятия снизить стоимость имущества, то это лишит компанию надежного источника средств.
Также нужно отметить, что результаты оценки имущества предприятия сказываются и на долгосрочной рыночной устойчивости компании. Например, при увеличении объема собственности, структура капитала предприятия улучшается – это положительно сказывается на инвестиционной привлекательности. Однако в тоже время амортизационные отчисления, размер которых может существенно возрастать при переоценке, являются условно-постоянными расходами. Увеличение этих расходов (и, соответственно, их доли в себестоимости) приводит к более высоким рискам потери прибыли и устойчивости при снижении денежного потока и падения объема продаж. Особенно внимательно к оценке имущества предприятия следует отнестись фондоемким предприятиям с большим удельным весом хронических издержек.
Более того, завышение амортизационных отчислений вызывает проблемы и со сбытом – для того, чтобы остаться безубыточным, предприятию необходимо будет увеличить объем продаж или стоимость продукции. Это не всегда возможно и целесообразно в силу сложившейся конъюнктуры на рынке.
Так или иначе, оценка имущества предприятия является самым эффективным инструментом управления активами предприятия, и помогает в решении таких проблем, как оптимизация политики управления активами, обеспечения устойчивости текущей деятельности, повышения инвестиционной привлекательности. Это, в конечном счете, при грамотном истолковании приводит к росту конкурентоспособности компании.
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИИ. ОСОБЕННОСТИ
Оценка имущества организации — это процедура, которая позволяет определить рыночную стоимость материально-производственных запасов. Она включает в себя оценку недвижимости, транспортных средств, инвестиций, нематериальных активов и других.
Необходимые документы
Необходимые документы для оценки имущества и имущественных комплексов
I. ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
- Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)
- Документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план)
- Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
- Справка о балансовой стоимости объекта, справки о коммунальных платежах и налогах
- Разрешение на перепланирование, если проводилось
- Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений)
- Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
- При наличии объекта незавершенного строительством
- Разрешительная документация на строительство
- Общая пояснительная записка к строительному проекту
- Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован)
- Отраслевая принадлежность объекта
- Дата начала строительства и дата окончания строительства
- Сведения о конструктивной системе здания (сооружения)
- Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.)
- Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности
II. ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБОРУДОВАНИЯ И МАШИН
1. Выписка из ведомости основных фондов на оцениваемую часть оборудования на дату оценки в электронном виде (формат Microsoft Excel) и в виде распечатки
2. Технические паспорта (техническая документация) на оборудование
3. Копии договоров на покупку (поставку) оборудования
4. Наименование каждой единицы
5. Марка (модель, серия)
6. Страна-изготовитель
7. Фирма-изготовитель
8. Год выпуска
9. Назначение
10. Основные технические характеристики (производительность, грузоподъёмность, мощность, масса, размеры, пробег и др.)
11. Интенсивность эксплуатации (возможные варианты):
- не эксплуатировалось
- эксплуатировалось на неполную проектную мощность, были длительные простои
- эксплуатировалось на полную проектную мощность
12. Состояние о данных ремонтах (возможные варианты):
- требуется монтаж и пусконаладочные работы
- рабочее, ремонт и обслуживание не требуются
- рабочее, требуется мелкий ремонт
- нерабочее, требуется крупный ремонт
- нерабочее, восстановление невозможно или нецелесообразно
13. Инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта - юридическое лицо)
14. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию объекта
III. ДЛЯ ОЦЕНКИ ТРАНСПОРТА
- Паспорт технического средства
- Свидетельство о регистрации транспортного средства
- Полная и остаточная балансовая стоимость (если собственник объекта – юридическое лицо)
- Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта
Примечание: Все документы должны быть заверены печатью предприятия, а также подписями ответственных лиц.
Стоимость услуг для оценки имущества
Стоимость услуг по оценке имущества и имущественных комплексов
Жилая недвижимость |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
|
| Квартира4 | объект | от 4 500 р. | 1 - 2 | |
| Садовый дом с земельным участком | объект | от 9 000 р. | 2 - 3 | |
| Частный жилой дом (домовладение)4 | объект | от 9 500 р. | 2 - 3 | |
| Коттедж4 | объект | от 13 500 р. | 2 - 3 | |
| Коттедж со строениями | объект | от 19 000 р. | 2 - 3 | |
Нежилая (коммерческая) недвижимость5,7,8 |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Характеристики |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
| Гараж некапитальный | объект | от 2 500 р. | 1 - 2 | |
| Гараж капитальный | объект | от 3 500 р. | 2 - 3 | |
| Нежилое отдельно-стоящее здание | за объект общей площадью: | до 500 м2 | от 18 000 р. | 3 - 5 |
| 500 – 1000 м2 | от 23 000 р. | 3 - 5 | ||
| 1 000 – 5 000 м2 | от 28 000 р. | 5 - 6 | ||
| 5 000 – 10 000 м2 | от 37 000 р. | 6 - 8 | ||
| более 10 000 м2 | договорная | договорные | ||
| Нежилое встроенное помещение | за объект общей площадью: | до 500 м2 | от 14 000 р. | 2 - 3 |
| 500 – 1000 м2 | от 21 000 р. | 2 - 3 | ||
| 1 000 – 5 000 м2 | от 23 000 р. | 3 - 5 | ||
| 5 000 – 10 000 м2 | от 32 000 р. | 5 - 6 | ||
| более 10 000 м2 | договорная | договорные | ||
| Объекты незавершённые строительством6 | за объект общей площадью: | до 500 м2 | 28 000 р. | 5 - 7 |
| 500 – 5 000 м2 | 37 000 р. | 7 - 10 | ||
| 5 000 – 10 000 м2 | договорная | договорные | ||
| более 10 000 м2 | договорная | договорные | ||
| Оценка арендной платы объектов коммерческой недвижимости | за объект | нежилое встроенное помещение | от 18 000 р. | 3 - 5 |
| нежилое отдельно-стоящее здание | от 23 000 р. | 3 - 5 | ||
| Имущественный комплекс | за объект | договорная | договорные | |
Земельный участок3 |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Характеристики |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
| Земельный участок | за объект | садовые участки и огороды площадью до 1 га | от 6 000 р. | 2 -3 |
| Земельный участок | за объект площадью до 0,01 Га следующего назначения: | городского назначения | от 750 р. но не менее 9 000 р. за отчет | 3 - 5 |
| сельхозугодия | от 37,50р. но не менее 16 000 р. за отчет | 5 - 7 | ||
| лесные угодья | от 75 р. но не менее 16 000 р. за отчет | 7 - 10 | ||
| иного назначения | от 250 р. но не менее 16 000 р. за отчет | 5 - 7 | ||
| Кадастровая оценка земельного участка | за объект | договорная | договорные | |
Сооружения и передаточные устройства5,7,8 |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
|
| Ёмкости и резервуары | за объект | от 1 500 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Автодороги | за погонный метр покрытия | от 2 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Мосты и тоннели | за погонный метр длины | от 500 р. но не менее 15 000 р. за отчет | договорные | |
| Трубопроводы | за погонный метр длины | от 2 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Железнодорожные пути (полотно) | за погонный метр длины полотна | от 3 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Железнодорожные пути (стрелочный переход) | за единицу | от 200 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Воздушные и подземные кабельные линии, линии электропередач | за погонный метр длины | от 2 р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| Ограждения и ворота | за погонный метр длины | от 1,50р. но не менее 3 500 р. за отчет | договорные | |
| АЗС | объект | 30 000 р. | договорные | |
| Специализированные сооружения | объект | договорная | договорные | |
Мебель и предметы интерьера |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Характеристики |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
| Мебель единичная, мебельные комплекты, предметы интерьера | Мебель единичная, мебельные комплекты, предметы интерьера | стандартная | от 150 р. но не менее 5 500 р. за отчет | 3 - 5 |
| заказная | от 300 р. но не менее 5 500 р. за отчет | 3 - 5 | ||
| специализированная | от 300 р. но не менее 5 500 р. за отчет | 3 - 5 | ||
Машины и оборудование3,7,8 |
||||
Тип имущества |
Единица измерения |
Характеристики |
Стоимость услуг за единицу, руб.1,2,9,10,11 |
Сроки выполнения работ, рабочих дней10 |
| Металлообрабатывающее и деревообрабатывающее оборудование (станки, прессы и т.д.) | за единицу | от 500 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Сварочные агрегаты и источники питания | за единицу | от 300 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Котельное оборудование, турбины | за единицу | котлы водогрейные и паровые | от 1 000 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 |
| турбины | от 15 000 р. | договорные | ||
| Электродвигатели, дизель-генераторы, передвижные электростанции | за единицу | от 1 000 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Трансформаторы, подстанции, распределительные устройства, прочее комплектное силовое оборудование | за единицу | от 1 000 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Промышленные манипуляторы и роботы | за единицу | серийного производства | от 4 000 р. | 5 - 7 |
| единичного и мелкосерийного производства | от 15 000 р. | договорные | ||
| Инструмент металлорежущий и деревообрабатывающий | за единицу | от 500 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Насосы, вентиляторы | за единицу | от 500 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Компрессоры | за единицу | от 1 000 р.но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Технологические линии | за узел (агрегат) | комплектные | от 15 000 р. | договорные |
| уникальные | от 25 000 р. | договорные | ||
| Конвейеры | за погонный метр длины | от 50 р. но не менее 5 000 р. за отчет | договорные | |
| Подъёмно-транспортные машины | за единицу | тельферы, тали, тележки | от 1 000 р.но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 |
| краны | от 3 000 р.но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | ||
| лифты и подъемники | от 2 000 р.но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | ||
| Средства противопожарной охраны и промышленной безопасности | за единицу | серийные | от 500р. Но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 |
| уникальные | от 6 500 р. | договорные | ||
| комплексные системы безопасности | от 8 000 р. | договорные | ||
| Охранная и пожарная сигнализация | за единицу | от 1 000 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Строительное оборудование | за единицу | от 1 000 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Авторемонтное оборудование | за единицу | от 1 000 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Машины и оборудование для добывающих отраслей, металлургии и химической промышленности | за единицу | от 6 000 р. | 5 - 7 | |
| Технологическое оборудование легкой и пищевой промышленности | за единицу | от 1 000 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Телефонные станции, аппаратура телевидения и связи | за единицу | типовые комплекты | от 500 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 |
| нестандартные комплекты | от 800 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | ||
| Оснастка технологическая (штампы, пресс-формы и т.д.) | за единицу | от 1 000 р. но не менее 5 000 р. за отчет |
3 - 5 |
|
| Измерительные приборы, средства контроля и регулирования технологических процессов | за единицу | от 500 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Оборудование предприятий торговли, общественного питания, весовое оборудование | за единицу | от 300 р. но не менее 5 000 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Прочие машины и оборудование | за единицу | договорная | договорные | |
| Технологический комплекс | за единицу | договорная | договорные | |
| Серийное технологическое оборудование | за единицу | от 500 р. но не менее 3 500 р. за отчет | 3 - 5 | |
| Специальное оборудование | за единицу | от 6 500 р. | ||