Атлант Оценка

Необходимые документы

Необходимые документы

1.Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности, или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, дарения, договор аренды с правом выкупа или другое).

2.Документы БТИ

• Кадастровый паспорт объекта недвижимости (справка БТИ по форме 11а), экспликация, поэтажный план.

3.Акт эксплуатационной службы (ЖЭО, ЖЭК, ДЕЗ), подтверждающий факт наличия повреждений с указанием характера дефектов (дефектная ведомость), произошедших в результате протечки.

4.Дополнительные сведения

• Год постройки жилого дома (ввода в эксплуатацию), в котором расположена квартира.
• Год, в котором был произведен последний ремонт помещения, пострадавшего в результате пожара (протечки).
• Перечень имущества с указанием характеристик (предметов интерьера, видео, аудио и бытовой техники), пострадавшего в результате пожара (протечки).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть расширен или сокращен после ознакомления оценщика с заданием на оценку.

 

 

 

 Методика оценки и тонкости процесса

Методика оценки ущерба

   Многие Заказчики интересуются, какова методика оценки ущерба? Для начала необходимо разобраться, что такое ущерб и  как можно дать ему стоимостную оценку? Понятие ущерба раскрывается и в уголовном, и в гражданском законодательстве. В ГК РФ «ущерб» — это  потеря части или всех ценностей, принадлежащих субъекту, в результате нанесенного вреда.

Исходя из этого, можно понять, что у ущерба имеется некий денежный эквивалент, который можно выделить, и определить его размер. Так как в результате нанесенного виновной стороной вреда потерпевшая сторона лишается части (или целиком) своего имущества, именно стоимость данного имущества может стать таким «эквивалентом». Так говорит нам простая логика, но на деле все оказывается сложнее.

Среди оценщиков наиболее распространена такая работа, как оценка ущерба от залива (пожара). Размер такого ущерба очень трудно определить  на глаз, выделить его «натуральное» выражение. Так что же понимать под размером ущерба от залива? Зайдем с другой стороны и обратимся к Гражданскому Кодексу, который гласит, что «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Ключевое слово здесь – возмещение ущерба.

Если в результате залива (как чаще всего и бывает) пострадала отделка квартиры, виновная сторона должна вернуть ее в первоначальное состояние, восстановить ее. Соответственно, в данном случае размер ущерба будет заключаться в тех затратах, которые пострадавшая сторона понесет в связи с восстановлением отделки квартиры (ремонтом).

Итак, методика оценки ущерба должна основываться на определении размера затрат, понесенных пострадавшей стороной. Затраты на ремонт имеют две составляющие: это затраты на ремонтные и отделочные работы и затраты на материалы, использованные для проведения ремонта. Для того, чтобы определить стоимость ремонтно-отделочных работ, оценщик должен иметь хорошую базу данных  и знать ценовую ситуацию на рынке ремонтно-отделочных работ, сложившемся на дату оценки.

В Отчете об оценке стоимость ремонтно-отделочных работ определяется затратным подходом. В большинстве случаев оценка ущерба  другими подходами невозможно, и вот почему. Сравнительный подход к оценке предполагает наличие информации о рынке, к которому принадлежит объект оценки. То есть, для того, чтобы оценщик мог применить сравнительный подход,  ему необходимо найти и исследовать информацию о рынке продаж аналогичных объектов. Понятно, что как такового рынка ущербов выделить и определить невозможно, так как ущерб от залива квартиры в каждом конкретном случае носит индивидуальный характер.

Что касается доходного подхода, то мотивация отказа от его применения очевидна. Так как объект находится в поврежденном состоянии, он просто не может приносить доход. Кроме того, в большинстве случаев объектом оценки является ущерб от залива квартиры – жилого помещения, которое не предназначено для получения дохода.

Соответственно, затратный подход к оценке будет основным. Производится оценка ущерба от залива ресурсным методом – одним из распространенных  методов составления смет на ремонтные и строительные работы, который предполагает наличие данных о:

• материалах, изделиях и конструкциях, которые необходимы для проведения работ;
• потребности в специальных машинах и механизмах;
• трудозатратах рабочих;
• дополнительных работах и услугах, которые будут сопровождать ремонтно-строительные работы.

При проведении  расчетов важно учесть каждую мелочь, чтобы определить реальный размер затрат, которые понесет пострадавшая сторона для восстановления поврежденного имущества. Соответственно, делается оценка ущерба в несколько этапов.

На первом этапе рассчитывается стоимость  ремонтно-отделочных работ, при этом, учитываются существующие на сегодняшний день технологии ремонта. Каждый вид работ учитывается отдельно для каждого конструктивного элемента, например, для восстановления повреждений окрашенного потолка необходимо сначала демонтировать старое покрытие (краску), обработать места протечек антисептиком, затем загрунтовать и зашпатлевать потолок, выровнять его, окрасить. То же касается работ по ремонту стен и пола.

При расчете стоимости ремонтно-строительных работ необходимо учитывать также затраты на дополнительные работы/услуги, которые неизбежно возникают у пострадавшей стороны. В частности, это перенос мебели, вывоз строительного мусора, эксплуатация специального инструмента, уборка помещений после ремонта и т.д.

На втором этапе оценка ущерба от залива предполагает расчет стоимости материалов,   необходимых для проведения ремонтно-отделочных работ. Для данного расчета необходим учет рыночной стоимости материала, расхода материала на одну единицу работ, объема работ, который предстоит выполнить в ходе ремонта. Следует отметить, что и расчет стоимости работ, и расчет стоимости материалов должен вестись по среднерыночной цене, то есть, в расчетах должен присутствовать элемент сравнения. Стоимость одной и той же работы в разных строительных компаниях может быть разной, поэтому для выведения среднерыночной цены необходимо взять для сравнения цены на ремонт трех-пяти строительных компаний.

Описанная выше методика оценки ущерба позволяет учесть каждую деталь и рассчитать ту стоимость ремонтно-восстановительных работ, которая действительно имеет место на рынке. На практике, конечно, затраты пострадавшей стороны могут быть чуть выше или чуть ниже, однако, данные отклонения оказываются незначительными.

Многие пострадавшие сначала получают на руки локальные сметы на ремонтные работы, которые составляются работниками ДЕЗов и других эксплуатирующих организаций. Конечно, так стоимость, которая получается в результате их расчетов, оказывается в несколько раз  ниже рыночной, что позже показывает независимая оценка ущерба. Связано это с тем, что для составления подобных смет применяются государственные единые расценки на ремонтные и строительные работы, данные в официальных сборниках (ФЕР, ТЕР и т.д.).

Почему же единые расценки оказываются столь низкими? Дело в том, что такие расценки необходимо отличать от рыночных цен. Базовые цены и укрупненные нормативы, по которым составляются сметы, не учитывают тех наценок (например, НДС), которые делают строительные компании, работающие на открытом рынке. Государственные  расценки предназначены для регулирования деятельности компаний, выполняющих государственные контракты и имеющих огромные объёмы работ, а оценка ущерба должна базироваться на рыночных данных.   
Соответственно, оценка ущерба от залива не может основываться на федеральных расценках, ведь любые цены, закрепленные на государственном уровне, гораздо ниже рыночных. Оценщику необходимо анализировать реальные предложения на рынке, чтобы суметь определить рыночную стоимость объекта оценки.

 

Оценка ущерба от залива квартиры: тонкости процесса

«Вред, причиненный личности или имуществу гражданина,
а также вред, причиненный имуществу юридического лица,подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред»
ст. 1064 часть 2 ГК РФ

    Ущерб от залива квартиры (помещения) – достаточно распространенное явление в наши дни, особенно, в больших городах. Это может быть связано с недосмотром соседей сверху, невнимательным отношением к сантехнике, батареям отопления, неправильным проведением ремонтных работ, износом труб отопления и водопроводных труб. У людей, которых заливают соседи, возникает немало вопросов. Как действовать в данной ситуации? Как происходит оценка ущерба?

   В первую очередь необходимо определить виновного в заливе. Чаще всего это соседи сверху, реже – ДЕЗ, работники которого недосмотрели за исправностью оборудования. Установить причину залива может представитель Дирекции Единого Заказчика или Управляющей компании (либо другой организации, осуществляющей эксплуатацию дома). Представитель ДЕЗа (Управляющей компании) приходит на осмотр квартиры по вызову пострадавшей стороны, осматривает помещение, составляет акт осмотра, на котором в дальнейшем также будет базироваться и оценка ущерба. Очень важно, чтобы при составлении акта была указана причина залива (например, по вине жильцов квартиры N). Это сможет стать доказательством при обращении пострадавшей стороны в суд для возмещения ущерба.

При составлении акта инженером эксплуатирующей компании, пострадавшей стороне следует быть предельно внимательной, проследить за тем, чтобы все повреждения были зафиксированы на бумаге. Здесь есть одна тонкость: практика показывает, что многие следы повреждений, которых не видно сразу, могут проявляться в течение определенного времени (от двух недель до двух месяцев). Однако, представителя ДЕЗа лучше вызвать сразу после залива, чтобы он смог оперативно выявить и устранить причину протечки.

Что делать, если ДЕЗ (или другая эксплуатирующая дом организация) отказывается осматривать пострадавшее помещение и составлять акт? Довольно редко, но такие ситуации встречаются. В данном случае рекомендуется известить представителей ДЕЗа о Вашем намерении провести осмотр в письменном виде, причем, обязательно взять расписку о получении Вашей заявки. Отказать будет уже сложнее, да и отказ от проведения осмотра представителям эксплуатирующей организации придется мотивировать.

В каком случае стоит обращаться в оценочную компанию, которой проводится оценка ущерба от залива? Проводится независимая оценка ущерба не только в тех случаях, когда стороны не могут решить проблему мирным путем. Оценить ущерб необходимо для того, чтобы знать, какую сумму можно истребовать с виновной стороны. Как правило, угадать ее невозможно. Зачастую пострадавшая сторона старается самостоятельно решить проблему, обращаясь непосредственно к виновной стороне и называя ей определенную сумму, ничем не подкрепленную. Однако, на практике эта сумма зачастую оказывается заниженной, и пострадавшая сторона оказывается в проигрыше.

Кроме того, оценка ущерба, оформленная в Отчет об оценке, всегда является весомым аргументом  для виновной стороны. Предъявленный виновной стороне Отчет поможет дать ей понять, что Вы намерены действовать решительно и идти до конца. В случае, если виновная сторона откажется возмещать ущерб в «мирном» порядке, Вы сможете обратиться в суд с тем же Отчетом об оценке.

Перед тем, как составлять Отчет об оценке, независимый эксперт должен провести осмотр пострадавшего помещения и составить акт оценки ущерба. Многие полагают, что акт осмотра, составленный независимым оценщиком, и акт Управляющей компании – идентичные понятия. На самом деле это не совсем так. Во-первых, экспертиза оценка ущерба, как правило, проводится позже, чем осмотр пострадавшего помещения представителем управляющей компании. Поэтому эксперт-оценщик может наблюдать не только те повреждения, которые возникли сразу после залива, но и вновь возникшие. То есть, акт осмотра в данном случае будет более обширным. Во-вторых, независимый эксперт, в отличие от инженера ДЕЗа, не будет устанавливать причины залива и искать виновных. Его задача – увидеть и зафиксировать все имеющиеся повреждения, на основе этого и будет производиться оценка ущерба.

Примеров проявления следов залива спустя две недели-месяц после происшествия довольно много. Например, случай с качественными виниловыми обоями, которые почти всегда стойко выдерживают залитие водой и, на первый взгляд, остаются нетронутыми. Спустя определенное время обои могут разойтись по швам, и под ними может проявиться плесень или грибок. Подобная же ситуация происходит с подвесными потолками из гипсокартона. Под ними скапливается вода, которая не сразу появляется на поверхности гипсокартона, но постепенно разрушает его.

Лучше всего, если оценка ущерба от залива будет проведена спустя две-три недели после залива. В этом случае оценщик будет иметь возможность увидеть все проявившиеся следы повреждений и составить Отчет, который поможет обеспечить полноценное возмещение ущерба залив квартиры. Нередко возникает вопрос: а можно ли проводить осмотр пострадавшего помещения спустя полгода, год после залива или даже более? Существует такое понятие, как срок исковой давности, который по Закону составляет 3 года (общий срок исковой давности, ГК РФ глава 12 ст. 195). В течение этого срока потерпевшая сторона может обратиться в суд для возмещения ущерба, предварительно пригласив независимого эксперта для осмотра помещения и составления Отчета об оценке.

Перед тем, как будет проводиться оценка ущерба квартиры и осмотр квартиры, пострадавшая сторона должна направить виновной стороне телеграмму с приглашением на этот осмотр. Телеграмма направляется не менее, чем за три рабочих дня до назначенного осмотра помещения независимым оценщиком. Отправка телеграммы – очень важный момент, она позволяет дать виновной стороне понять, что потерпевшая сторона и независимый оценщик действуют открыто, не желая каким-либо образом «подтасовывать» результаты осмотра помещения.

Виновники заливов в большинстве случаев  не являются на осмотр пострадавших помещений, в связи с чем возникает вопрос: играет ли какую-либо роль присутствие/отсутствие виновной стороны?  Влияет ли это на результаты оценки либо результаты рассмотрения дела в суде?

Присутствие виновной стороны во время экспертизы, как раз, выгодно именно виновной стороне, чего многие не понимают. Конечно, независимый эксперт по оценке ущерба будет действовать в рамках Закона, то есть, фиксировать повреждения объективно, без попыток фальсификации. Однако, личное присутствие виновной стороны позволяет быть в этом на 100% уверенным и полностью исключить попытку сговора между потерпевшей стороной и экспертом. В случае присутствия виновной стороны на осмотре, акт осмотра помещения подписывается ею, то есть, она соглашается с тем, что выявил эксперт в процессе осмотра.

Если виновная сторона склонна не доверять оценщику, она обязательно явится на осмотр. Вопрос доверия субъективен, к сожалению, и в сфере оценки могут работать недобросовестные люди. Однако, уважающая себя оценочная компания или независимый эксперт-оценщик, никогда не станут рисковать своей репутацией и пытаться фальсифицировать результаты осмотра и Отчета об оценке. Поэтому, обращаясь в солидную компанию с серьезной деловой репутацией, Вы можете быть абсолютно спокойны.  Оценщик не будет склоняться ни в вашу сторону, ни в сторону виновной стороны, но действовать объективно, а оценка ущерба будет отражать реальную рыночную стоимость. Поэтому его и называют независимый эксперт.

Подтвердить объективность акта осмотра, которым сопровождается оценка ущерба от залива квартиры, помогает фото фиксация объекта оценки (пострадавшего помещения). Фотографии повреждений, сделанные оценщиком в процессе осмотра, прилагаются к Отчету об оценке как доказательство реального существования объекта оценки (в данном случае, ущерба от залива).

Нужно сказать, что задача независимого эксперта в случае осмотра пострадавшего помещения, не так проста, как кажется на первый взгляд. Казалось бы, все повреждения помещения видны невооруженным глазом,  и не нужно быть специалистом, чтобы сфотографировать их и сделать соответствующую запись на бумаге. Но сложность заключается именно в том, чтобы верно определить причину повреждений, то есть, доказать, что они произошли именно в результате залива.

Споров по этому поводу возникает немало, особенно, когда акт оценки ущерба составляется с участием виновной стороны. Именно виновная сторона часто не соглашается с характером повреждений, утверждая, что они такие повреждения не могли возникнуть после залива (либо, «так уже было до залива», либо «от залива так не бывает» и т.д.). В такой ситуации оценщик должен суметь доказать виновной стороне обратное, привести убедительные доводы, показать свой профессионализм как эксперта. Если же решить спорный вопрос по поводу характера повреждений на месте не удастся, виновная сторона имеет право сделать свою ремарку на акте осмотра («с такими-то повреждениями не согласен…» и т.д.) и поставить свою подпись.

Виновники могут и вовсе отказаться ставить подпись под актом осмотра, который составил независимый оценщик. Никаких негативных последствий от таких действий виновной стороны для стороны потерпевшей не возникнет. В этом случае не стоит спорить, убеждать, заставлять. Каждая сторона дела может (и имеет полное право) иметь собственную позицию: «согласен», «не согласен» и т.д.. В случае отсутствия подписи виновной стороны оценка ущерба все равно будет проведена.

Кроме того, у пострадавшей стороны, которая инициировала проведение независимой экспертизы, должно сохраниться важное доказательство открытости своих действий – заверенная копия отправленной телеграммы с уведомлением о вручении. Заверенную копию можно взять на почте во время отправки телеграммы, ее необходимо хранить вместе со всеми документами, которые затем могут понадобиться в суде.

При наличии всех необходимых документов, в том числе, Отчета об оценке, составленного независимой оценочной компанией (независимым экспертом-оценщиком), и в случае отказа виновной стороны урегулировать дело «мирно», Вы можете смело подавать в суд. Подобные дела почти в 100% случаев оказываются выигрышными, так как вина ответчика легко доказуема (и уже доказана соответствующей записью в акте ДЕЗа). Виновная сторона обязана возместить ущерб в полном объеме, то есть, в размере, определенном Отчетом об оценке. 

Согласно Гражданскому кодексу РФ,  «Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда». То есть, подавая иск в суд, Вы имеете полное право требовать возмещения Ваших затрат на оплату услуг оценщика, на отправку телеграммы, на услуги адвоката (в случае его привлечения) и т.д.

 

Образец телеграммы и искового заявления  

Образец телеграммы:

Уведомление телеграфом

Г.Москва, ул.___________, д.___, корп.____, кв.__

Иванову Ивану Ивановичу

Просим Вас прибыть на осмотр помещения независимым оценщиком, пострадавшего в результате залива(пожара). Осмотр состоится день месяц год в ___ часов по адресу: г.Москва, ул.______, д.____, корп.___, кв._____, В случае неявки акт осмотра будет составлен без вашего участия.

Телеграмма должна быть отправлена не менее чем за 3 рабочих дня.

ВАЖНО !!! Телеграмма должна быть отправлена с уведомлением о вручении.Также попросите оператора предоставить вам заверенную копию текста.

 

Образец  искового заявления :

 

Мировому судье судебного участка N _______

__________________________________________

Истец: ___________________________________

(Ф.И.О., адрес)

паспорт __________________________________

проживает ________________________________

телефон ____________

Ответчик: ________________________________

(Ф.И.О., адрес)

паспорт __________________________________

проживает ________________________________

телефон ____________

Третье лицо: _____________________________

(управляющая компания или ТСЖ или ЖСК)

 

__________________________________________

(адрес)

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о возмещении ущерба, причиненного заливом жилого помещения

Я ______________________________, являюсь собственником жилого помещения по адресу ________________________________.

(Ф.И.О.)

"___"__________ _____ г. по вине Ответчика, являющегося собственником квартиры по адресу __________________, которая расположена этажом выше, горячей (или холодной) водой (или канализационными водами) было залито мое жилое помещение, в том числе кухня, туалет, ванная, коридор, комната площадью _______ кв. м., комната площадью ____________ кв.м., комната площадью _________ кв. м. Пострадали потолок, стены, пол, мебель, ковер, книги, бытовая техника, _________________ всего на сумму _______ (__________) рублей. Заключение независимого оценщика (заключение страхового агента и т.п.) прилагается (Приложение N 2).

В результате залива жилого помещения мне причинен материальный ущерб в сумме _______ (__________) рублей, который состоит из стоимости пришедших в негодность вещей и стоимости восстановительного ремонта жилого помещения. Расчетная стоимость ремонта составляет __________ (________________) рублей. Смета составлена ________________ и прилагается (Приложение N 3).

Как установлено комиссией, причиной залива явился прорыв труб отопления (или горячего (холодного) водоснабжения) засорение канализации и т.п. Акт обследования места аварии прилагается (Приложение N 4).

Вина Ответчика в происшедшем установлена в указанном акте обследования места аварии. Сделать восстановительный ремонт и (или) погасить задолженность добровольно Ответчик отказался.

 

ПРОШУ:

Взыскать с Ответчика в мою пользу причиненный заливом жилого помещения материальный ущерб в сумме _________ (________________) рублей.

 

ХОДАТАЙСТВУЮ:

О вызове свидетеля __________________________________________,

(Ф.И.О., адрес)

свидетеля ___________________________________________________.

(Ф.И.О., адрес)

 

Приложение:

1. Копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение.

2. Заключение независимого оценщика (заключение страхового агента и т.п.).

3. Смета восстановительного ремонта.

4. Акт обследования места аварии.

5. Копии искового заявления для ответчика, 3-го лица.

6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

 

_________

(подпись)

 

"___"_________ ____ г.